Zakup działki a zapisy MPZP

Przygotowujesz się do poszukiwania działki w związku z planami budowy nowego domu? Sprawdź na co zwrócić uwagę czytając zapisy planu miejscowego i jakie inne możliwości dopuszcza prawo w kontekście planowanej zabudowy.

25 października, 2024 Dominik Budecki-Nehring

Spis treści:

Przeznaczenie terenu

Przeznaczenie terenu to jedna z kluczowych informacji, które mogą mieć wpływ na atrakcyjność danej działki. Warto zweryfikować zarówno jakie jest przeznaczenie obszaru w obrębie, którego znajduje się działka, której zakup planujesz oraz terenów sąsiednich. Oznaczenia mają formę graficzną oraz w formie ciągów znaków składających się z  liter i cyfr. Pierwsza litera mówi jakie jest podstawowe przeznaczenie. Kolejne znaki rozszerzają opis o bardziej szczegółowe informacje.

Przykładowe oznaczenia:

  • kolor brązowy – zabudowa mieszkaniowa (M),
  • kolor jasnobrązowy – zabudowa jednorodzinna (MN),
  • kolor ciemnobrązowy – zabudowa wielorodzinna (MW),
  • kolor czerwony – usługi (U),
  • kolor żółty – tereny rolnicze (R),
  • kolor fioletowy – obiekty produkcyjne, składy, magazyny (P) itp.,
  • kolor ciemnozielony – tereny zieleni objęte ochroną (ZN) lub lasy (ZL);
  • kolor jasnozielony – parki, ogrody, zieleń towarzysząca obiektom budowlanym (ZP) itp.,
  • kolor niebieski – wody powierzchniowe (W),
  • kolor biały – teren komunikacji (K).

Jeśli planujecie budowę domu jednorodzinnego oraz prowadzenie w nim dzielności gospodarczej prawo dopuszcza taką możliwość nawet jeśli obszar, na którym zlokalizowana jest jedynie przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową – przejdźcie do: minimalna powierzchnia działki. Powierzchnia część domu przeznaczona pod działalność usługową nie może w takim wypadku stanowić więcej niż 30% powierzchni całkowitej.

Maksymalna powierzchnia zabudowy

Powierzchnia zabudowy oznacza w uproszczeniu powierzchnię, która jest zajęta przez budynki w poziomie terenu. Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z niedawną zmianą rozporządzenia o formie projektu budowlanego (Dz.U. 2023 poz. 2405) powierzchnię zabudowy budynku pomniejsza się o powierzchnię części zewnętrznych budynku, takich jak: tarasy naziemne i podparte słupami, gzymsy, balkony oraz loggie. Innymi słowami w powierzchni zabudowy nie uwzględnia się zagłębień w bryle budynku w poziomie terenu ani przylegających do niego zadaszeń podpartych słupami.

Intensywność zabudowy

Oznacza iloraz powierzchni brutto (ze ścianami) wszystkich kondygnacji nadziemnych budynku względem powierzchni terenu inwestycji. Warto dodać, że powierzchnia brutto jest obliczana po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych.

Maksymalna wysokość zabudowy

Wysokość może być określona w metrach lub w za pomocą ilość kondygnacji. Wysokość budynku określoną w metrach mierzy się od poziomu terenu w osi głównego wejścia do budynku.

Zapis „pół kondygnacji” oznacza poddasze, których wysokość ścianek kolankowych od strony wewnętrznej i tym samym wysokość od której zaczynają się tzw. skosy nie przekracza połowy wysokości kondygnacji. Jeśli nad poddaszem planowany jest dodatkowy strych nie można go w takim wypadku uwzględniać w projekcie w zakresie powierzchni użytkowej a jego wysokość nie może przekraczać w najwyższym punkcie 1,9m – zgodnie z normą PN-ISO9836:2015 powierzchnię pomieszczeń o wysokości h<1,9m uznaje się tylko, jako powierzchnię pomocniczą.

Ukształtowanie dachu

Jeśli dla danego terenu jest jednoznacznie określone, że dachy mogą być jedynie skośne np. o symetrycznym układzie połaci dachowych nie będzie możliwa realizacja nawet części budynku z tzw. płaskim dachem. Istnieje jednak pewne możliwe odstępstwo od tego rodzaju zapisu, Jeśli do domu o tradycyjnej formie z poddaszem użytkowym ma przylegać parterowy garaż lub garaż ten ma częściowo wystawać poza obrys głównej bryły domu, jego płaski dach można potraktować jako taras. W polskim prawie nie ma wprawdzie jednoznacznej definicji tarasu. Można się natomiast spotkać z kilkoma orzeczeniami sądów administracyjnych w tym obszarze opartych na definicjach pochodzących m.in. ze słownika języka polskiego. Zgodnie z definicją zwartą w słowniku pod red. M. Szymczaka (tom III., str. 480, Warszawa 1979 r.) „taras” to odkryta, płaska część budynku, otoczona balustradą, umieszczona na parterze, piętrze lub płaskim dachu. To co odróżnia taras od balkonu to fakt, że można się do niego dostać z poziomu terenu. Jeśli taras ma być zlokalizowany na dachu musi być do niego dostęp za pomocą schodów zewnętrznych, których realizację należy uwzględnić w projekcie.

Linia zabudowy

Nieprzekraczalna linia zabudowa (linia z pustymi trójkątami) – granica, której nie można przekroczyć planując lokalizację zabudowań na działce. Dopuszczalne jest w takim wypadku usytuowanie ich dalej, w głębi działki.

Ścisła linia zabudowy (linia z pełnymi trójkątnymi) – występuje zdecydowanie częściowej w centrach miast gdzie zabudowa ma charakter pierzei – jedna kamienica przylega do drugiej. Projektowana zabudowana musi w takim wypadku przylegać do linii zabudowy i nie może być od niej odsunięta.

Minimalna powierzchnia działki

Kwestia ta może mieć kluczowe znaczenie jeśli planujecie zakup działki w celach inwestycyjnych lub planujecie zabudowę na części działki i odsprzedaż drugiej części w przyszłości. Jeśli działka, którą planujecie kupić jest zbyt mała w celu jej podziału a plan miejscowy nie zezwala na danym obszarze na zabudowę bliźniaczą lub szeregową możliwa jest budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Zgodnie z art. 3 pkt 2a) prawa budowlanego (Dz.U. 2024 poz. 725 ze zm.) budynek mieszkalny jednorodzinny to taki w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Działki nie da się w takim wypadku oficjalnie podzielić, ale możliwa jest sprzedaż udziałów w prawie własności do nieruchomości. Idąc tym tropem jeśli jednak działkę da się podzielić a plan miejscowy dopuszcza zabudowę bliźniaczą możliwa jest budowa niewielkiego budynku szeregowego – bliźniaka składającego się z dwóch przylegających do siebie budynków mieszkalnych jednorodzinnych podzielonych na dwa lokale.

Minimalna powierzchnia biologicznie czynna

Powierzchnia biologicznie czynna to niezabudowana część działki, która nie jest zajęta ani przez budynek ani podjazd i inne obiekty budowlane trwale związane z gruntem i zapewna naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych. Udział powierzchni biologicznej można zwiększyć stosując tzw. dachy zielone stanowiące zadaszenie nad obiektem budowlanym lub jego częścią. Zgodnie z par. 3 pkt 22 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.) powierzchnia takiego dachu będzie traktowana jako 50% właściwej powierzchni biologicznie czynnej.

Liczba miejsc do parkowania

Ilość miejsc parkingowych oznacza również miejsca parkingowe zlokalizowane w garażu. Warto dodać, że zgodnie par. 19 ust. 5 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.) zachowanie odległości od m.in. okien i drzwi pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi nie jest wymagane w przypadku jednego albo dwóch miejsc parkingowych dla samochodów osobowych przypadających na jeden lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zlokalizowanych przy tym budynku. Należy jednak zachować odległość 3m (do 10 miejsc parkingowych) od granicy działki sąsiedniej – par. 19 ust. 2 rozporządzenia. Odległości nie trzeba zachowywać, jeśli sąsiednia działka jest działką drogową – par. 19 ust. 7 rozporządzenia.

Warunki ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, dziedzictwa kulturowego

Jeśli teren inwestycji jest objęty specyficznymi wymaganiami może być niezbędne uzyskanie dodatkowych uzgodnień lub decyzji wydanych przez właściwe organy administracyjny przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Warto zweryfikować zakres uzgodnień i potencjalne trudności z ich uzyskaniem. W planie miejscowym powinny być wskazane bardziej szczegółowe informacje na temat nazwy instytucji, która odpowiada za dane uzgodnienie.

Występowanie urządzeń, w tym urządzeń melioracyjnych

Tak jak w przypadku ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę może być niezbędne uzyskanie dodatkowych uzgodnień m.in. w Państwowym Gospodarstwie Wodnym Wody Polskie.

Inne przykładowe wymagania, które mogą być istotne

  • Wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią
  • Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej
  • Wymagania dotyczące ochrony innych terenów lub obiektów podlegających ochronie na podstawie przepisów odrębnych
  • Warunki i szczegółowe zasady obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej.

Pamiętajcie, że nawet jeśli obszar przylegający do działki nie jest zabudowany w przyszłości może na nim powstać obiekt, który w negatywny sposób będzie oddziaływał na działkę. Z tej perspektywy bezpieczniej jest szukać pustych działek na terenie zurbanizowanym lub zdecydować się na zakup istniejącej nieruchomości i jej wyburzenie. Jeśli planujecie zakup działki na własne cele mieszkaniowe nie warto skupiać się jedynie na aspekcie ekonomicznym związanym z możliwym zyskiem związanym z odsprzedażą działki w przyszłości wraz z nowym domem, który na niej powstanie.

Jeśli jesteście w trakcie szukania działki skontaktujcie się z nami przez formularz kontaktowy i zapiszcie na konsultację. Już po jednym spotkaniu otrzymacie od nas szczegółowy raport w którym przeanalizujemy wszystkie aspekty związane z oddziaływaniem na działkę oraz możliwościami jej zagospodarowania w oparciu o zapisy planu miejscowego. Możemy również wystąpić w Waszym imieniu o warunki zabudowy i zająć się wszystkimi pozostałymi formalnościami.

Komentarze

Komentarze (0)