Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?

Spis treści:

• Kształt działki
• Otoczenie
• Granica lasu
• Nasłonecznienie
• Kierunek wiatru
• Napowietrzne linie energetyczne
• Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
• Oznaczenie terenu w ewidencji gruntów
• Wyłączenie z produkcji rolnej
• Ukształtowanie terenu i rodzaj gruntu
• Dostęp do mediów
• Istniejąca roślinność

Kształt działki

Kształt działki może być wyzwaniem np. w kontekście chęci zakupu projektu katalogowego i budowy domu na jego podstawie. Niezależnie od tego czy planujesz zakup projektu katalogowego czy też zlecisz sporządzenie projektu indywidualnego warto zwrócić uwagę na orientację działki względem stron świata, ukształtowania terenu i zagospodarowania działek sąsiednich.

W przypadku nieregularnego kształtu działki szczególnie istotne mogą stać się odległości jakie należy zachować między domem a granicami działki. W warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zostały nieco ujednolicone zasady w tym zakresie.

Należy mieć jednak świadomość, że odległości te wynikają wprost z innych zapisów warunków technicznych, które odnoszą się do kwestii pożarowych. Może się zdarzyć, że ze względu na usytuowanie zabudowy na działkach sąsiednich oraz materiałów z jakich te obiekty są wykonane będzie należało zachować inne odległości.

W planie miejscowym lub warunkach zabudowy mogą zostać określone specyficzne wymagania dotyczące usytuowania budynku w tym dopuszczalnych odległości od granic działek sąsiednich. Kwestia ta jest szczególnie ważna w przypadku działek o szerokości równej lub mniejszej niż 16m. Jeśli plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy nie mają określonych innych wymagań w tym obszarze, prawo dopuszcza sytuowanie budynku w odległości <3m (nie mniej niż 1,5m) lub bezpośrednio przy granicy działki – par. 12 ust. 4 pkt. 1) warunków technicznych (Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.).

Otoczenie

Na teren inwestycji może oddziaływać szereg mniej lub bardziej negatywnych czynników. Warto zwrócić uwagę m.in. na hałas i nieprzyjemne zapachy. O ile w pierwszym przypadku możliwe jest np. takie ukształtowanie bryły budynku, żeby maksymalnie odseparować jego użytkowników od źródła hałasu – ściany bez otworów lub okna i drzwi o podwyższonych parametrach akustycznych, o tyle w drugim przypadku sytuacja może być nieco bardziej kłopotliwa. Poza oczywistymi źródłami hałasu takimi jak droga szybkiego ruchu, lotnisko, sklep, szkoła itd. niektóre z obiektów mogą emitować dźwięki raz na jakiś czas. Taki niejednorodny charakter może być również związany z emisją nieprzyjemnych zapachów pochodzących z wysypisk śmieci lub np. fermy drobiu. Oddziaływanie nieprzyjemnego zapachu może być uzależnione od kierunku wiatru, który wieje w danym momencie.

Jeśli rozważacie zakup działki poza weryfikacją dokumentów i pojedynczej wizji lokalnej warto przespacerować się kilkukrotnie po okolicy w różnych porach dnia a także przy uwzględnieniu różnych warunków pogodowych.

Oddziaływanie na możliwość zabudowy działki może być też spowodowane przez usytuowanie innych obiektów na działkach sąsiednich.

Granica lasu

Tak jak w przypadku istniejących obiektów znajdujących się w sąsiedztwie możliwość zabudowy na działce, którą planujecie kupić, będzie również warunkowała odległość od granicy lasu. Granica lasu jest określona w planie miejscowym lub warunkach zabudowy i niekoniecznie musi pokrywać się z istniejącym drzewostanem.

Na podstawie par. 271 ust. 8 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 poz. 1225 ze zm.) należy przyjąć, że w przypadku gdy ściana zewnętrzna skierowana w kierunku lasu lub dach domu nie rozprzestrzeniają ognia należy zachować odległość 12m, w innym wypadku (np. elewacja wykończona oblicówką drewnianą lub dach kryty gontem bez odpowiedniej impregnacji w klasie NRO*) odległość ta powinna wynosić 16m.

*NRO – Nie Rozprzestrzeniający Ognia

Nasłonecznienie

Jeszcze do niedawna przyjmowało się, że najlepszym rozwiązaniem jest usytuowanie wjazdu na działkę od strony północnej lub wschodniej. W takiej sytuacji wyjście do ogrodu ze strefy wypoczynkowej jest zlokalizowane od nasłonecznionej strony a sam ogród pozostaje odseparowany od ulicy. Przy jednoczesnym zastosowaniu większych przeszkleń (okien balkonowych) możliwe było czerpanie zysków energetycznych od nasłonecznienia w okresie zimowym. Biorąc jednak pod uwagę, że z każdym rokiem lato w Polsce jest coraz cieplejsze a zima krótsza, lepszym rozwiązanie może okazać się lokalizacja wyjścia na taras i do ogrodu od strony południowo-wschodniej lub wschodniej. Możliwe jest wtedy osłonięcie się w okresie letnim przed palącym słońcem w godzinach popołudniowych. W  takiej sytuacji wskazana jest lokalizacja wjazdu na działkę od strony północno-zachodniej lub zachodniej.

Kierunek wiatru

Orientacja względem stron świata to nie tylko wyzwania związane z nasłonecznieniem ale również kierunkiem wiatru. Przykładowo na terenie aglomeracji warszawskiej najczęściej wieje wiatr z kierunku zachodniego. Warto w takim wypadku przewidzieć wejście do domu lub wjazd do garażu z innej strony niż zachodnia. Jesienią wiatr nie będzie nawiewał uschniętych liści z drzew w kierunku wejścia a zimą drzwi będzie można otworzyć bez potrzeby odśnieżania.

Napowietrzne linie energetyczne

Usytuowanie linii energetycznych t kolejne ograniczenie dotyczące możliwości zagospodarowania działki. Jest szereg obowiązujących norm, które zawierają szczegółowe informacje na temat odległości budynków od napowietrznych linii energetycznych oraz sposobu ich obliczania w zależności od napięcia.

Informacje na temat szerokość pasa terenu w osi linii energetycznej, który nie jest przeznaczony pod zabudowę, są wskazane w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy.

Szukając ogólnodostępnych informacji warto zapoznać się z par. 55. rozporządzenie w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz.U. 2003 nr 47 poz. 401). Zgodnie z treścią paragrafu nie jest dopuszczalne sytuowanie stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń budowlanych w odległości (w poziomie) mniejszej niż:

3 m – dla linii o napięciu znamionowym nieprzekraczającym 1 kV,

5 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 1 kV, lecz nieprzekraczającym 15 kV,

10 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 15 kg, lecz nieprzekraczającym 30 kV,

15 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 30 kV, lecz nieprzekraczającym 110 kV,

30 m – dla linii o napięciu znamionowym powyżej 110 kV.

Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Więcej na ten temat można przeczytać tutaj.

Oznaczenie terenu w ewidencji gruntów

Analizując treść mapy zasadniczej (do uzyskania w wydziale geodezji i kartografii urzędu miasta lub starostwa powiatowego) można natknąć się na oznaczenia, które tłumaczą w jaki sposób jest zewidencjonowany dany teren. Informacje te wynikają z bazy danych Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Oznaczeń tych nie należy mylić z przeznaczeniem terenu, który jest określony w planie miejscowym lub warunkach zabudowy. Plan miejscowy dotyczy w pewnym uproszczeniu planowanego zagospodarowania a dzięki informacjom w ewidencji gruntów możemy dowiedzieć się jakie jest stan teraźniejszy. Wypis z rejestru gruntów jest niezbędny w celu dokonania szeregu innych czynności administracyjnych.

Wybrane oznaczenia terenu w ewidencji gruntów:

B – tereny mieszkaniowe,

B-Ps, B-Ł lub B-R – grunty rolne zabudowane,

Ba – tereny przemysłowe,

Bi – inne tereny zabudowane,

Dr – drogi,

Ł – łąki,

N – nieużytki,

S –  sady,

Ps – pastwiska,

R – tereny rolnicze.

Wyłączenie z produkcji rolnej

Jeśli działka w ewidencji gruntów jest oznaczona jako rolnicza a w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy jest przeznaczona pod zabudowę, przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę lub dokonaniem zgłoszenia budowy może być niezbędne wystąpienie o wyłączenie z produkcji rolnej. Potrzeba wystąpienia jest uzależniona od klasy gruntu oraz jego pochodzenia. Wystąpienia należy dokonać m.in. jeśli grunt (użytek) rolny:

jest zaliczany do klas I, II, III, IIIa, IIIb i jest wytworzony z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego;

jest zaliczany do klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego.

Informacje na temat pochodzenie (wytworzenia gruntu) można sprawdzić w lokalnych systemach informacji geodezyjnej i kartograficznej tzw. geopoetykach lub kontaktując się z wydział ochrony środowiska w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.

Więcej informacji można przeczytać na stronie https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou283

Ukształtowanie terenu i rodzaj gruntu

Warto zwrócić uwagę, czy działka, którą planujecie kupić znajduje się w zagłębieniu czy jest nieznacznie wyniesiona względem terenów sąsiednich. Jeśli działka znajduje się w zagłębieniu, woda deszczowa w trakcie ulewy może zalewać Wasz przyszły ogród i dodatkowo stagnować jeśli podłoże ma charakter nieprzepuszczalny (gliny, iły, podłoża pylaste). W mniej kłopotliwej sytuacji są osoby, które planują zakup działki na terenie, którego podłoże jest przepuszczalne (np. piasek) a poziom wody gruntowej jest odpowiednio nisko. Niestety parametrów gruntu nie da się dokładnie zweryfikować bez zlecenia wykonania odwiertów i sporządzenia na ich podstawie opinii geotechnicznej, która jest obligatoryjnym załącznikiem do projektu budowlanego.

Nawet jeśli sąsiednie działki są niezabudowane istnieje ryzyko, że ich przyszli właściciele będą chcieli podwyższyć teren nie zgłaszając tego faktu lokalnej instytucji odpowiedzialnej za gospodarkę wodną. Zgodnie z art. 234. ust 1. pkt 1) ustawy prawo wodne (Dz.U. 2017 poz. 1566 ze zm.) właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Niestety w praktyce osoby, których działka sąsiaduje z działką, na której teren został podwyższony, mogą mieć kłopot z wyegzekwowaniem niezbędnych działań przeciwdziałających niekontrolowanemu napływowi wody deszczowej na ich teren.

W przypadku wysokiego poziomu wody gruntowej są stosowane rozwiązania techniczna, które umożliwiają zarówno wykonanie wykopu jak i zabezpieczenie ścian fundamentowych przed ich nadmiernym zawilgacaniem. W przypadku wykopu można zastosować tzw. igłofilrty. Igłofiltr to w uproszczeniu przewód rurowy, który zagłębia się w gruncie do poziomu poniżej docelowego poziomu wody gruntowej (ok. 4~6m). Przewody są zagłębiane w odstępach co ok. 1m i łączone w poziomie terenu w szeregi za pomocą kolektorów ssących – również rur, ale sztywnych i o większej średnicy. Igłofitr umożliwia obniżenie poziomu wody gruntowej do wymaganego poziomu w trakcie wykonywania wykopu.

W przypadku zrealizowanego budynku, który jest zlokalizowany na terenie o wysokim poziomie wód gruntowych warto wykonać drenaż opaskowy, który będzie skutecznie odprowadzał nadmiar wody deszczowej z gruntu przylegającego do ścian fundamentowych. Drenaż to również przewody rurowe, które są odpowiednio perforowane i umieszczone w warstwie żwiru filtracyjnego. Przewody są ze sobą połączone za pomocą studzienek tworząc rodzaj opaski wokół budynku. Nadmiar wody jest odprowadzany do kanalizacji deszczowej lub rowu melioracyjnego. Jeśli nie ma takiej możliwości stosuje się np. studnie rozsączającą, która jest usytuowana w odpowiedniej odległości od domu.

Dostęp do mediów

Warto zwrócić uwagę czy działka, nawet jeśli nie jest uzbrojona, ma bezpośredni dostęp do mediów, tzn. sieci wodociągowa, kanalizacyjna , elektryczna itd. znajdują się w drodze dojazdowej, która nie jest drogą prywatną. Jeśli przyłącze lub instalacja mają przebiegać, przez działkę, która nie jest pasem drogowym stycznym do terenu inwestycji, lecz należy do innego właściciela może być niezbędne wystąpienie o ustanowienie służebności gruntowej. Więcej na ten temat możecie przeczytać tutaj.

Typowe oznaczenia sieci w ulicy

Kolor czerwony – sieć elektroenergetyczna (e)

Kolor niebieski – sieć wodociągowa (w)

Kolor brązowy – sieć kanalizacji sanitarnej (ks) / kanalizacji deszczowej (kd)

Kolor żółty – gaz (g)

Kolor pomarańczowy – sieć teletechniczna (t)

Warto zwrócić uwagę na typ sieci kanalizacyjnej zlokalizowanej w ulicy. Jeśli okaże się że jest to system kanalizacji ciśnieniowej możecie być zmuszeni do budowy niewielkiej przepompowni ścieków na własnej działce co będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Tego typu przepompownie mają również ograniczoną w czasie gwarancję sprawnego działania. Sieć ciśnieniową można rozpoznać po oznaczeniu średnicy przewodu rurowego. Typowa sieć kanalizacji grawitacyjnej na terenie zabudowy jednorodzinnej będzie miała średnicę 160 lub 200 mm, przewód sieci kanalizacji ciśnieniowej będzie miał natomiast znacznie mniejszą średnicę wynoszącą 40 lub 60mm.

DUŻA litera, która pojawia się z reguły jako druga lub trzecia w oznaczeniu odnosi się do sposobu pomiaru wykonanego przez geodetę i nie ma ona aż tak dużego znaczenia z punktu widzenia osoby planującej realizację inwestycji.

I – inne sposoby pozyskiwania lub pomiaru

N – niepoprawne położenie, brak miar kontrolnych, błędne

D – digitalizacja mapy i wektoryzacja rastra mapy

Istniejąca roślinność

Jeśli na działce i w jej otoczeniu nie ma drzew istnieje spore ryzyko że dom w okresie letnim będzie się przegrzewał. Będziecie musieli zainwestować w system klimatyzacji i odpowiednio dostosować bryłę budynku w celu próby redukcji zużycia energii na jego chłodzenie. Jeśli jednak niezbędne będzie usunięcie części drzew warto znać podstawowe regulacje w tym zakresie.

Nie jest niezbędne zezwolenie na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm od ziemi nie przekracza:

80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego

65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego

50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew

(na podstawie https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou1588)

Jeśli obwód drzewa jest większy niezbędne będzie wnioskowanie o wycinkę w urzędzie gminy lub miasta. Do wniosku dołącza się załącznik graficzny – wycinek mapy, na którym oznacza się drzewa przeznaczone do wycinki. Warto również oznaczyć drzewa w terenie co może przyśpieszyć procedurę. Urzędnik  po dokonaniu wizji lokalnej przygotuje odpowiedź. Jeśli sprawa nie jest szczególnie skomplikowana zezwolenie uzyskacie po max. 1 miesiącu.

Jeśli jesteście w trakcie szukania działki skontaktujcie się z nami przez formularz kontaktowy i zapiszcie na konsultację. Już po jednym spotkaniu otrzymacie od nas szczegółowy raport w którym przeanalizujemy wszystkie aspekty związane z usytuowaniem działki, ukształtowaniem terenu, otoczeniem a także możliwościami jej zagospodarowania w oparciu o zapisy planu miejscowego. Możemy również wystąpić w Waszym imieniu o warunki zabudowy i zająć się wszystkimi pozostałymi formalnościami.