Koordynacja remontu mieszkania inwestycyjnego

Na podstawie studium przypadku dowiesz się jakie dokładnie czynności wykonujemy w zakresie koordynacji wykończenia wnętrz, w ramach naszej kompleksowej obsługi. Zakres oferty w opisywanym przypadku obejmował również:

• opracowanie projektu wnętrz wraz z doborem materiałów wykończeniowych;
• obsługę zamówień i montażu paneli podłogowych, drzwi wewnętrznych i zabudowy kuchennej, w jednym z popularnych sklepów meblowych.

Określenie kosztu realizacji

Zarys projektu, który został sporządzony na etapie wstępnych konsultacji posłużył do wyceny części prac wykończeniowych wraz z ich koordynacją. Inwestor zdecydował się na ofertę wykonawcy, z którym współpracujemy. Zakres prac po stronie wykonawcy obejmował: gładzie i malowanie, wykonanie zabudowy G-K, prace glazurnicze i biały montaż. Warto dodać, że wstępne konsultacje zostały przeprowadzone kilka miesięcy wcześniej na etapie zgłaszania korekt w układzie ścian działowych do dewelopera przed odbiorem mieszkania.

Po podpisaniu umowy przygotowaliśmy wyjściową wersję kosztorysu, który obejmował koszt robocizny – w oparciu o stawki jednostkowe określone przez naszego wykonawcę oraz szacunkowo limity cenowe dotyczące zakupu materiałów wykończeniowych przez inwestora, w tym: armatury, drzwi wewnętrznych, zabudowy meblowej i wyposażenia kuchni.

Przygotowując projekt wszystkie materiały wykończeniowe staraliśmy się dobierać w taki sposób, żeby umożliwić zachowanie rezerwy finansowej na wypadek pojawienia się dodatkowych kosztów. Przyjęliśmy w kosztorysie rezerwę stanowiącą 10% założonego budżetu po odjęciu kosztów związanych z przygotowaniem projektu oraz naszej koordynacji.

Obsługa zamówień

Na etapie przygotowywania projektu uszczegółowiliśmy kosztorys. Zweryfikowaliśmy ilości i koszt materiałów pomocniczych, takich jak kleje, gładzie, profile, płyty oraz skontaktowaliśmy się ze sklepami, w których miały być realizowane zamówienia materiałów wykończeniowych i mebli – zweryfikowaliśmy ich ceny i specyfikację. Na tej podstawie wprowadziliśmy niezbędne korekty w kosztorysie.

Po stronie inwestora pozostawało dokonanie zamówień i ich opłacenia na podstawie list zakupowych, które przygotowaliśmy. W celu usprawnienia całego procesu podjęliśmy wspólnie z inwestorem decyzję, że zamówienia zostaną zrealizowane tylko w trzech sklepach:

• zamówienie nr 1 – glazura, panele podłogowe, drzwi,
• zamówienie nr 2 – armatura łazienkowa,
• zamówienie nr 3 – zabudowa meblowa, wyposażenie kuchni i pozostałe elementy.

Kolejną czynnością po naszej stronie był kontakt z monterami w celu umówienia się na pomiary – dotyczyło zamówienia i montażu drzwi oraz paneli podłogowych. W przypadku zamówienia kuchni pomiarów dokonaliśmy samodzielnie.

Korekty projektu

Ze względu na ryzyko przekroczenia zakładanego budżetu zdecydowaliśmy się zrezygnować z montażu sufitu podwieszanego w kuchni, który miał maskować kanał wentylacyjny do okapu i umożliwić montaż oświetlenia LED. W zamian tego zaproponowaliśmy obudowanie szachtu wentylacyjnego co okazało się tańszym rozwiązaniem. Kolejną zmianą była zamówienie dwóch nieco szerszych szafek kuchennych kosztem jednego ciągu szafek wiszących co przełożyło się na dalszą redukcję kosztów – spowodowaną potrzebą zamówienia kilku dodatkowych elementów wyposażenia.

Prace przygotowawcze

Przed rozpoczęciem realizacji poprosiliśmy inwestora o dorobienie dodatkowych par kluczy. Zweryfikowaliśmy również dostęp do liczników i zaworów instalacji wodociągowej i grzewczej – były zlokalizowane poza mieszkaniem. Zleciliśmy zabezpieczenie drzwi wejściowych i okien zawracając szczególną uwagę na klamki i progi oraz szlichty – nie mogło być na nich żadnych nierówności ze względu na sposób wykończenia podłóg panelami LVT.

Realizacja

Realizacja rozpoczęła się od drobnych korekt instalacji elektrycznej, które polegały na przesunięciu jednego włącznika i gniazdka, dodaniu dodatkowych punktów oświetleniowych w kuchni. W tym celu skontaktowaliśmy się z elektrykiem, z którym współpracujemy. Należało wykonać bruzdy, rozprowadzić okablowanie i zamontować dodatkowe puszki.

W trakcie realizacji odpowiadaliśmy za komunikację z wykonawcami. Niektóre z prac wymagały korekt w kosztorysie i projekcie, które był aktualizowany na bieżąco. Poniżej zostały opisane wybrane sytuacje, w których niezbędne było nasze zaangażowanie.

• W trakcie kładzenia gładzi niezbędne okazało się wklejenie taśm do spoinowania, tzw. amerykanek, w miejscach gdzie w grubości ściany stykały się dwa różne materiały – beton i pustaki. Należało uwzględnić zakup i montaż taśm w kosztorysie.
• Niezbędne było dopasowanie płytek kładzionych w przestrzeni miedzy szafkami stającymi i wiszącymi. Na prośbę wykonawcy oznaczyliśmy wymiary poziomu blatu i szafek wiszących bezpośrednio na ścianach.
• Inwestor zdecydował się na zakup innej umywalki niż w projekcie co spowodowało pewne komplikacje związane z jej montażem na ścianie obudowanej zabudową G-K.
• Musieliśmy przesunąć termin montażu paneli podłogowych. Okazało się, że zabudowa kuchenna musi zostać postawiona bezpośrednio na szlichcie. Należało również dodatkowo zaimpregnować szlichtę pod szafkami.
• Po ułożeniu paneli podłogowych okazało się, że w niektórych punktach szlichta jest nieco grubsza i w efekcie brakuje miejsca na montaż listew cokołowych, maskujących nóżki szafek kuchennych. Niezbędne okazało się przycięcie części listew co wiązało się z dodatkowym kosztem.
• W trakcie odbioru okazało się, że został uszkodzony kabel zasilający w miejscu montażu zabudowy G-K. Niezbędne było powtórne zaangażowanie elektryka.

Realizacja prac wiązała się również z potrzebą wywozu sporej ilości odpadów. Wszystkie opakowania i gruz zostały wywiezione w kilku transzach do lokalnego punktu selektywnej zbiórki odpadów komunalnych. Wywóz odpadów był organizowany przy współudziale inwestora.

Obsługa wszystkich czynności związanych z koordynacją prac wykończeniowych wraz z opracowaniem projektu zajęła nam w sumie cztery i pół miesiąca.

Kluczowym wymaganiem określonym przez inwestora była realizacja wszystkich prac w określonym terminie i budżecie. Dzięki sprawnej organizacji oraz elastyczności udało się nam osiągnąć cel. Przyjęta rezerwa finansowa umożliwiła pokrycie wszystkich dodatkowych kosztów a pozostałe środki pozwoliły na zakup szafy, karniszy i zasłon co stanowiło niewątpliwą wartość dodaną dla inwestora.