Koordynacja przebudowy bliźniaka

Treść studium przypadku została skupiona wokół czynności, które wykonywaliśmy w zakresie koordynacji przebudowy na etapie stanu deweloperskiego i prac wykończeniowych. Zakres prac, w które byliśmy zaangażowani obejmował również:

• przygotowanie projektu wykonawczego na podstawie przekazanego projektu budowlanego;
• aktualizację projektu wnętrz;
• czynności administracyjne związane z budową przyłącza wodociągowego oraz gazowego.

Przyłącze wodociągowe i zewnętrzna instalacja kanalizacyjna

Przebudowa budynku wymagała również przebudowy przyłączy i instalacji zewnętrznych. Zleciliśmy przygotowanie projektu wraz z jego uzgodnieniem, zajęliśmy się ofertowaniem i przekazaniem wszystkich wytycznych do wykonawcy. Pomiędzy terenem inwestycji a pasem drogowym znajduje się działka, której właścicielem jest urząd miasta. Poza wnioskiem o zgodę na lokalizację przyłącza wodociągowego w pasie drogowym wystąpiliśmy do urzędu dzielnicy o przygotowanie umowy o udostępnienie gruntu w celu realizacji inwestycji liniowej wraz z wnioskiem o ustanowienie służebności gruntowej.

Czynności związane z budową przyłącza wodociągowego były realizowane równolegle z budową stanu surowego. Załatwienie wszystkich formalności oraz przygotowanie projektu zajęło 4 miesiące. Uwzględniając czas oczekiwania i dodatkowe formalności po stronie wykonawcy przyłącza m.in. w zakresie zajęcia pasa drogowego od momentu zlecenia projektu do czasu budowy przyłącza minęło 8 miesięcy.z budową przyłączy, montażem stolarki i pracami wykończeniowymi.

Przyłącze i instalacja gazowa

Skrzynka z licznikiem gazu była pierwotnie zamontowana na elewacji i trzeba ją było przenieść do linii ogrodzenia. Niezbędne było skrócenie istniejącego przyłącza oraz przebudowa instalacji gazowej.

Tak jak w przypadku przyłącza wodociągowego zajęliśmy się ofertowaniem i kontaktem z wykonawcą. Zleciliśmy przygotowanie projektu wraz z wystąpieniem o warunki techniczne oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Zajęliśmy się zgłoszeniem rozpoczęcia robót budowlanych a po stronie wykonawcy pozostawało dopełnienie pozostałych formalności oraz skomunikowanie się z gestorem sieci.

Od momentu zlecenia opracowania projektu do czasu przebudowy przyłącza i wykonania nowej instalacji upłynęły 4 miesiące. Czynności związane z przebudową instalacji gazowej były realizowane równolegle z budową stanu surowego. Mogą żądać

Stan deweloperski

Odpowiadaliśmy za koordynacja prac realizowanych przez wykonawcę pod kątem ich zgodności z projektem oraz innymi pracami, które ofertowaliśmy. Budowa stanu deweloperskiego obejmowała roboty murowe, prace instalacyjne oraz z wiązane z wykończeniem elewacji. Oto wybrane sytuacje, które wymagały naszego zaangażowania:

• Ławy fundamentowe nowo projektowanej części domu zostały wylane za wysoko względem projektu co przełożyło się na zmianę poziomu stropu nad podpiwniczeniem części dobudowanej.
• Po wyburzeniu istniejącego balkonu okazało się, że strop wewnętrzny nie ma właściwego podparcia wzdłuż jednej ze ścian wewnętrznych. Niezbędne było dodanie dodatkowego podparcia – żelbetowego wieńca kondygnację niżej.
• Inwestor w trakcie realizacji zdecydował się na znaczące powiększenie przebicia w ścianie nośnej na parterze. Niezbędne było wprowadzenie korekt w projekcie konstrukcji.
• Okazało się w trakcie realizacji, że zarówno belki stropowe nad piętrem jak i zbrojenie schodów na poddasze są skorodowane. Niezbędna była wymiana stropu i schodów.

W trakcie realizacji wykonawca zgłaszał się do nas z pytaniami, na które niezwłocznie odpowiadaliśmy. Jeśli inwestorowi zależało na zmianach, informowaliśmy o tym wykonawcę. Wspólnie omawialiśmy możliwości i ograniczenia dotyczące możliwych rozwiązań a następnie zajmowaliśmy się aktualizacją projektu. Za każdym razem dbaliśmy o właściwy przepływ informacji.

Budowa stanu surowego zajęła w sumie ok. 11 miesięcy i obejmowała również prace zrealizowane bez naszego zaangażowania. Od momentu zakończenia prac nad projektem wykonawczym budowa zajęła ok. 7 miesięcy. W trakcie realizacji zostały również wykonane przyłącze wodociągowe i przebudowana instalacja gazowa.

Pozostałe prace, które ofertowaliśmy

W trakcie realizacji odpowiadaliśmy za ofertowanie i kontakt z wykonawcami w zakresie pozostałego zakresu prac, który obejmował:

• wykonanie i montaż balustrad zewnętrznych,,
• wykonanie i montaż instalacji wentylacji mechanicznej (rekuperacji) oraz klimatyzacji,
• montaż okien i drzwi wejściowych,
• wykonanie izolacji natryskowej poddasza,
• wykończenia wnętrz.

W każdym przypadku odpowiadaliśmy za komunikację z wykonawcami i dostawcami materiałów oraz koordynację prac w kontekście budowy stanu deweloperskiego. Realizacja prac wymagała przygotowania dodatkowych opracowań projektowych. Na każdym etapie dążyliśmy do tego, żeby efekt końcowy był zgodny z oczekiwaniami inwestora.

Realizacja kompletnego stanu deweloperskiego z uwzględnieniem 3 miesięcznego czasu oczekiwania na wykończenie elewacji zajęła ok. 9 miesięcy.

Prace wykończeniowe

Tak samo jak w przypadku budowy stanu surowego reprezentowaliśmy inwestora w trakcie realizacji prac wykończeniowych. Dbaliśmy o skuteczną komunikacja z wykonawcą, przekazywaliśmy uwagi i zgłaszaliśmy zmiany. Zakres prac wykończeniowych, które koordynowaliśmy obejmował:

• zabudowy G-K,
• gładzie i malowanie,
• prace glazurnicze,
• biały montaż,
• wybrane zabudowy meblowe.

Na podstawie uaktualnionego projektu wnętrz i stawek jednostkowych określonych przez wykonawcę sporządziliśmy kosztorys, który służył jako podstawa rozliczeń w trakcie odbiorów częściowych. Wraz z postępami prac wykończeniowych kosztorys był rozszerzany o prace dodatkowe. Odpowiadaliśmy zarówno za aktualizację kosztorysu jak i ewidencję wykonanych prac oraz materiałów pomocniczych takich jak stelaże suchej zabudowy, płyty G-K, kleje itp., za których zakup odpowiadał wykonawca. Zamówienia materiałów wykończeniowych, w tym glazury i armatury dokonywał inwestor na podstawie sporządzonych przez nas list zakupowych. Określiliśmy zapotrzebowanie na materiały i specyfikację część podzespołów instalacyjnych.

Przekładowe sytuacje, w których niezbędne było nasze zaangażowanie:

• wizyty na budowie w celu weryfikacji wymiarów – budynek nie był nowy a jakość jego wykonania nie była najlepsza;
• kontakt z elektrykiem i hydraulikiem (ze strony wykonawcy odpowiadającego za stan deweloperski) w związku rozprowadzenia instalacji elektrycznych w obrębie suchej zabudowy oraz zmian wprowadzanych przez inwestora;
• kontakt z wykonawcą instalacji wentylacyjnej i klimatyzacji w celu rozplanowania jej podzespołów oraz rozliczeń.

Prace wykończeniowe z pominięciem montażu parkietów i schodów wewnętrznych były realizowane z miesięczną przerwą w sumie przez 5 miesięcy.

W realizację inwestycji byliśmy zaangażowani w sumie przez 19 miesięcy. Pierwsze roboty budowlane rozpoczęły się ok. trzy miesiące później. W trakcie budowy pojawiło się szereg wyzwań – potrzeba wymiany stropu i dwóch biegów schodów. Jak to w życiu bywa nie wszystko udało się zrealizować w taki sposób jak zakładaliśmy. Pojawiły się pewne rozbieżności pomiędzy szacunkami dotyczącymi zapotrzebowania na materiały a ich faktycznym zużyciem. O ile udało się zoptymalizować całkowity czas realizacji – został praktycznie wyeleminowany czas przestojów, o tyle problemy kadrowe spowodowały, że niektóre prace były realizowane wolniej niż wynikało to z harmonogramu. Zaangażowanie wszystkich stron wpłynęło jednak niewątpliwie na sukces inwestycji.