Koordynacja budowy domu prefabrykowanego

Treść studium przypadku skupia się na czynnościach zawiązanych z koordynacją budowy i wykończenia wnętrza. Zakres  czynności, w który byliśmy zaangażowani był szerszy i obejmował również:

• czynności administracyjne związane z uzgodnieniem lokalizacji zjazdu na teren inwestycji, zgłoszeniem wycinki drzew, zmianą warunków zabudowy i wystąpienie o pozwolenie na budowę;
• przygotowanie indywidualnego projektu budowlanego i projektu wnętrz.

Wycena stanu deweloperskiego

Z inwestorem nawiązaliśmy kontakt pół roku wcześniej przed rozpoczęciem faktycznej Inwestorowi zależało na krótkim terminie realizacji. Na etapie pracy nad projektem zaproponowaliśmy zastosowanie technologii prefabrykowanej. Projekt został wyjściowo dostosowany do wymagań stawianych przez wykonawcę. Zajęliśmy się obsługą komunikacji z wykonawcą.

Wraz z projektem sporządziliśmy przedmiar zawierający informacje na temat gabarytów wszystkich elementów budynku oraz zapotrzebowania na materiały. Przedmiar został udostępniony wykonawcy co skróciło czas niezbędny na przygotowanie wyceny oraz wpłynęło na jej optymalizację – wprowadziliśmy niezbędne korekty do projektu w celu obniżenia kosztu realizacji. Przygotowaliśmy również szacunkowy kosztorys z uwzględnieniem pozostałych kosztów, obejmujący:

• przygotowanie placu budowy,
• budowy podjazdu i ogrodzenia,
• budowy przyłączy,
• montażu źródła ciepła i pozostałych podzespołów instalacyjnych.

Zmiana warunków zabudowy

Z powodu zastrzeżeń zgłoszonych przez Starostwo Powiatowe na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę byliśmy zmuszeni do wystąpienia o zmianę części zapisów w treści warunków zabudowy, które przekazał nam inwestor. Dzięki sprawnej organizacji udało się uzyskać nowe warunki zabudowy.

Wydanie pozwolenia na budowę przesunęło się o miesiąc. Cały proces wraz ze zmianą warunków zabudowy zajął ok. 3,5 miesiąca. Nie miało to szczęśliwie większego wpływu na harmonogram realizacji.

Koordynacja budowy – stan deweloperski

M.in. ze względu na wybór technologii budowy, nasze zaangażowanie zarówno na etapie przygotowanie do rozpoczęcia budowy i w jej trakcie okazało się poza kilkoma wyjątkami zbędne. W zakresie projektu zleciliśmy wykonanie badania gruntu metodą elektrooporową w celu wyznaczenia najbardziej dogodnego miejsca ujęcia wody. Formalnościami związanymi ze zgłoszeniem rozpoczęcia budowy zajął się znajomy kierownik budowy.

Inwestor poprosił nas o pomoc w zakresie aktualizacji schematów elektrycznych. Niezbędne było wprowadzenie kilku korekt do projektu. Zajęliśmy się komunikacją z elektrykiem oraz koordynacji realizowanych przez niego prac. Warto dodać, że o ile elementy domu – ściany i stropy były prefabrykowane, o tyle technologia, którą stosuje wykonawca, umożliwia rozprowadzenie instalacji elektrycznych po zakończeniu budowy stanu surowego.

Inwestycję realizowała renomowana firma działająca na rynku wielu lat, która odpowiadała za koordynację realizowanych przez siebie prac we własnym zakresie. Zaangażowanie inwestora w trakcie budowy sprowadzało się jedynie do kilku wizyt kontrolnych i rozliczeń z wykonawcą. Budowa stanu deweloperskiego od wylania płyty fundamentowej zajęła 6 miesięcy.

Koordynacja prac wykończeniowych

Zakres prac, który koordynowaliśmy obejmował gładzie i malowane, prace glazurnicze oraz biały montaż. Ponadto zajęliśmy się zaprojektowaniem i obsługą zamówienia schodów oraz stałych zabudów meblowych.

Na podstawie projektu wnętrz, który sporządziliśmy zajęliśmy się przygotowaniem szczegółowego kosztorysu opartego o stawki jednostkowe wskazane przez wykonawców. Przygotowaliśmy również listy zakupowe na podstawie, których inwestor dokonał samodzielnego zakupu materiałów niezbędnych do realizacji prac wykończeniowych.

W trakcie realizacji prac wykończeniowych odpowiadaliśmy za komunikację z inwestorem i wykonawcą, ewidencją realizowanych prac, rozliczenia i wprowadzaniem korekt do projektu, harmonogramu i kosztorysu – wszystkie prace były realizowane na podstawie stawek jednostkowych. Realizacja prac została podzielona na sześć etapów. Po każdym z nich raportowaliśmy inwestorowi co dokładnie zostało wykonane, jakie ilości materiałów zostały zużyte i co ewentualnie należy dokupić. Weryfikowaliśmy również czy wszystkie korekty dotyczące zgłoszonych uwag zostały wprowadzone.

Wszystkie prace wykończeniowe pod klucz z pominięciem schodów i zabudów meblowych zostały zrealizowane w terminie trzech miesięcy.

Inwestor wprowadził się do swojego nowego domu po ok. 11 miesiącach od wylania płyty fundamentowej. Od rozpoczęcia pracy nad projektem budowlanym minęło natomiast w sumie 20 miesięcy. Wynik ten traktujemy jako niewątpliwy sukces. Warto dodać, że koszt realizacji nie uległ znaczącym zmianom względem przyjętego pierwotnie budżetu. Przyczyniło się do tego sprawna organizacja całego procesu oraz zastosowanie technologii prefabrykowanej, która poza aspektem ekologicznym – mniej odpadów i energii zużytej do budowy, redukuje zakres tzw. prac mokrych, które w opisywanym przypadku były sprowadzone jedynie do wylania płyty fundamentowej oraz położenia tynków na elewacji.